Lösung im Teilungsverfahren

Warum die zwangsweise Aufhebung der Gemeinschaft?

Bevor es zu einer Versteigerung kommt, gibt es unter den Eigentümern keine Einigkeit über den Umgang mit dem Grundbesitz. 
Egal ob es sich um eine Erbengemeinschaft oder ein Ehepaar handelt, gibt es unterschiedliche Meinungen über einen Verkauf, den Wert und

zeitliche Abläufe. 
Emotionen spielen auch eine wesentliche Rolle.

Irgendwann beantragt einer der Eigentümer die Zwangsversteigerung, um das Problem zu lösen.

In dem Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft gibt es wesentliche Unterschiede zu dem Vollstreckungsverfahren.

Die Beteiligten an dem Verfahren wollen durch die Zwangsversteigerung keine Verluste erleiden. Um einen höchstmöglichen Erlös zu erzielen,

müssen sich die Beteiligten mit den Besonderheiten des Verfahrens auseinandersetzen. In bestimmten Fällen können die Beteiligten in das 

Verfahren eingreifen und eine bessere Ausgangslage schaffen.

Besonderheiten des Verfahrens

Im Gegensatz zu einem reinen Vollstreckungsverfahren gilt es besondere Umstände zu beachten. Im Vollstreckungsverfahren werden die Grundschulden nach Zuschlag gelöscht, der Erwerber hat mit den Banken nichts zu tun. Ist die Immobilie vermietet, kann der Erwerber sofort kündigen. Das passiert in einem Verfahren zur Aufhebung der Gemeinschaft nicht. Somit schränkt sich der Bieterkreis und die Gebotshöhen ein.
Hier stellen wir Ihnen die Besonderheiten vor.

- Bestehenbleiben von Rechten
  Der Meistbieter muss die Lasten und Belastungen der Immobilie 
  übernehmen. Hierzu gehören z. B. das Geh-, Fahr- und 
  Leitungsrecht, ein eingetragenes Wohnrecht sowie alle 
  Grundschulden. Befindet sich die Nominalschuld im Rahmen des  
  Verkehrswerts, so wird der Bieter bei seinem Gebot immer den 
  Schuldbetrag in Abzug bringen. Um die Grundschuld löschen zu 
  können, muss der Erwerber den vollen Grundschuldbetrag an den
  Begünstigten zahlen, egal wie hoch die tatsächliche Schuld ist. 
  Es kommt oft zu Schwierigkeiten, wenn die Nominalschuld höher als 
  der Verkehrswert ist. Niemand wird auf eine solche Immobilie bieten. 

- Mietverhältnisse
  Bestehen im Zusammenhang mit der Immobilie Mietverhältnisse, 
  kann der Erwerber das Mietverhältnis nicht kündigen. Es verhält
  sich so, als hätte er die Immobilie ganz normal gekauft. 

Welche Möglichkeiten bestehen?

Oft möchte einer der Eigentümer den Grundbesitz behalten und den/die anderen Anteil/e erwerben. 

- Kauf durch einen der Eigentümer
  Hier gilt es den oder die anderen Eigentümer zu überzeugen den
  Anteil zu verkaufen. Leider scheitern solche Angebote an der Höhe
  des Kaufpreises oder den Emotionen.

- Erwerb im Versteigerungstermin durch einen der Eigentümer
  Wie jeder andere Bieter haben auch die Eigentümer das Recht ein
  Gebot auf die Immobilie abzugeben. Meistens scheitert dieses 
  Vorhaben an der Finanzierung. 

- Verkauf des Miteigentumsanteils (auch im laufenden Verfahren)
  Hat einer der Eigentümer keine Geduld oder Nerven mehr, kann er
  auch seinen Anteil verkaufen. Es gibt Investoren, die Anteile 
  aufkaufen und auf einen Höhererlös spekulieren.

Probleme durch bestehenbleibende Rechte

Da alle Grundschulden vom Erwerber übernommen werden müssen, werden keine Gebote abgeben, wenn die eingetragenen Grundschulden (Nominalschuld) höher sind als der Verkehrswert. Dabei ist es egal ob und in welcher Höhe die Schuld getilgt wurde. Eine Lösung hierfür ist die Umschuldung. Hierbei werden die bestehenden Grundschulden gelöscht und die neue Grundschuld in geringerer Höhe eingetragen. Dadurch

wird das Verfahren für Bieter wieder interessant und die Immobilie kann versteigert werden.

Lösungen

Einer der Eigentümer will die Immobilie behalten und den/die restlichen Anteil/e erwerben

In den meisten Fällen möchte ein Miteigentümer die Immobilie behalten. Hierbei ergeben sich allerdings für diesen besondere Hürden. So ist der andere Miteigentümer nicht gewillt seinen Anteil zu verkaufen, weil er denkt übervorteilt zu werden oder sich einfach auf Stur stellt. Oder man findet keine Bank, die den Erwerb des Anteils finanziert. Ein weiterer Punkt kann ein Problem mit der bestehenden Finanzierung sein (z. B. Vorfälligkeitsentschädigung).

Was können wir für Sie tun?

- Wir verhandeln ohne Emotionen mit dem Miteigentümer

- Wir ermitteln die Restschuld der derzeitigen Finanzierung,
  verhandeln die Kündigung oder Übernahme des Darlehens

  und versuchen bei einer Kündigung die Vorfälligkeitsentschädigung

  zu reduzieren

- Wenn die bestehende Finanzierung nicht übernommen werden kann

  oder kein anderes Kreditinstitut ein Darlehen geben will, stellen wir

  Ihnen eine neue Finanzierung durch einen Investor vor

  (Umfinanzierung oder Finanzierung des Anteilskaufs ohne 

  Schufa/Bonitätsprüfung - lediglich ein Einkommen muss

  nachgewiesen werden)

- oder lassen den Investor die Immobilie erwerben, der Ihnen

  die Immobilie vermietet oder einen Mietkauf einräumt 
  (ebenfalls ohne Bonitätsprüfung)

Ist ein Anteilskauf vor dem Zwangsversteigerungstermin nicht möglich, gibt es weitere Lösungen

Will einer der Eigentümer im Termin die Immobilie erwerben, muss er wärend der Versteigerung entsprechende Gebote abgeben. Hierdurch erzeugt

er zwei Situationen. Entweder er erhält im Rahmen seiner finanzieller Möglichkeiten den Zuschlag oder hat durch seine Gebote die Mitbieter veranlasst höher zu steigern. Wenn dann der Zuschlag an einen Mitbieter ergeht, kann der Erlös sogar einen Gewinn erzeugen.

Was können wir für Sie tun?

- Wir beraten uns mit Ihnen und ermitteln den möglichen Finanzbedarf

- Wir erstellen die nötigen Darlehensunterlagen für Finanzierungsanfragen bei Kreditinstituten

- Auch hier können wir Ihnen eine Finanzierung durch einen Investor vorstellen

- Zusammen bereiten wir den Termin vor und besprechen die Taktik

- Im Termin sind wir an Ihrer Seite und coachen Sie

Einer der Eigentümer will seinen Anteil vor dem Zwangsversteigerungstermin verkaufen

Es gibt Miteigentümer, die von der Situation genervt sind und ihren Miteigentumsanteil einfach nur loswerden wollen. 

- Wir stellen Ihnen einen Investor vor, der Miteigentumsanteile auch im laufenden Verfahren kauft

- Wir verhandeln für Sie die Bedingungen des Verkaufs

Beseitigung von Problemen durch bestehenbleibende Rechte

Wie bereits beschrieben, kann es vorkommen, dass der Verkehrswert geringer ist als die im Grundbuch eingetragene Nominalschuld. Selbst wenn ein Bieter nur das geringste Gebot abgibt, muss er die hohe Grundschuld übernehmen und in Höhe der Nominalschuld ablösen. So erwirbt er die Immobilie über dem Verkehrswert. Das wird kein Interessent tun. Folge: die Eigentümergemeinschaft wird nie aufgehoben. Zudem wird keiner der Miteigentümer bereit sein ab einem bestimmten Zeitpunkt, die Raten für die Finanzierung zu zahlen. Es folgt dann eine Vollstreckungsversteigerung.

Die Bonität der Eigentümer wird geschädigt und die Gefahr eines Mindererlös besteht.

- Wir stellen Ihnen eine Umfinanzierung vor, wenn bei der bestehenden Finanzierung bereits

  Tilgungen erfolgt sind. Die neue Grundschuld spiegelt nun die tatsächliche Schuld wieder

  und ist geringer als der Verkehrswert