Das Zwangsversteigerungsverfahren

Es gibt fast nichts Schlimmeres als Ungewissheit. Und die Frage „Was passiert jetzt eigentlich genau?“ beschäftigt Sie. Nachfolgend erläutere ich Ihnen kurz, wie ein Zwangsverfahren grundsätzlich verläuft.

Die Beschlagnahme

Da Sie das Grundstück an die Bank(en) verpfändet haben oder andere Gläubiger ihren Anspruch gegen Sie durch Eintragung einer Sicherungshypothek im Grundbuch gesichert haben, kann nun die Zwangsvollstreckung betrieben werden. Der Gläubiger beantragt beim zuständigen Amtsgericht das Zwangsversteigerungsverfahren. Nach Überprüfung der Richtigkeit und Identität des Gläubigers wird durch den Rechtspfleger der Beschluss ergehen, das Grundstück zu beschlagnahmen.

Die Beschlagnahme erfolgt durch die Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks in Ihrem Grundbuch in Abteilung 2. Diese Eintragung hat die Wirkung einer Sperre. Das Grundstück kann nun nicht mehr verkauft, beliehen oder belastet werden. Ausnahmen können nur mit Zustimmung der beteiligten Gläubigern erfolgen (z. B. bei einem Verkauf).

Das Gutachten

Im weiteren Verlauf des Verfahrens wird nun das Gericht einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen den Verkehrswert Ihres Grundstückes (das Wort „Grundstück“ beinhaltet hier immer auch die darauf befindlichen Baulichkeiten) gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB) ermitteln lassen. Es ist der Wert zu ermitteln, der zum Zeitpunkt der Erstellung des Gutachtens am freien Markt erzielt werden kann.

Es gibt drei verschiedene Wertermittlungsarten nach denen der Gutachter den Wert bestimmen darf.

Das Vergleichswertverfahren wird immer dann angewandt, wenn in letzter Zeit genügend vergleichbare Immobilien verkauft wurden. So ist zum Beispiel vorstellbar, dass in einer Reihenhaussiedlung bei gleichen Häusern ein Vergleichswertverfahren durchgeführt werden kann. Dieses Verfahren soll nach den Bestimmungen der Immobiliewertermittlungsverordnung durch Gutachter favorisiert werden. Hier muss nicht nach dem Marktwert gesucht werden. Er steht durch die erfolgten Verkäufe bereits fest. Eine Marktanpassung ist somit nicht notwendig.

Doch sind die meisten Eigenheime so gestaltet, dass ein Vergleich nur schwer möglich ist. Hier wird der Gutachter das Sachwertverfahren heranziehen. In diesen Fällen wird zuerst das Grundstück nach dem Vergleichswertverfahren bewertet und die Baulichkeit so, als wenn sie jetzt gerade errichtet wurde. Danach wird eine Wertminderung entsprechend des tatsächlichen Alters abgezogen und festgestellt, ob durch Wertverbesserungen oder -verschlechterungen Aufschläge oder Abzüge zu berücksichtigen sind.

Der Grundstückswert und der Sachwert der Baulichkeit werden nun addiert und das Ergebnis an den Markt angepasst.

Handelt es sich bei Ihrer Immobilie um ein Gewerbe- oder ein Mietobjekt, wird das Ertragswertverfahren herangezogen. Dieses basiert wieder auf dem Grundstückswert und den derzeitig aus dem Objekt erzielbaren Einkünften. Unter Umständen können auch zukünftige Einkünfte herangezogen werden, wenn beispielsweise nur noch ein geringer Teil fertig zu stellen ist und nach Fertigstellung die Vermietung beginnen kann. Es werden dann nur noch die Fertigstellungskosten abgezogen.

Wollen Sie nach der Versteigerung Ihre Verbindlichkeiten in Vergleichen und Abzahlungsvereinbarungen erledigen, so sollten Sie einen Gutachter immer in das Objekt lassen. Nur dann kann er feststellen, dass Wertverbesserungen vorgenommen wurden oder wenigstens eine Werterhaltung betrieben wurde. Die meisten Gutachter ziehen vom ermittelten Wert einen Sicherheitsabschlag ab, wenn sie nicht das Objekt von innen besichtigen können. DAS IST IHR SCHADEN!

PRÜFEN SIE DAS GUTACHTEN SORGFÄLTIG! Sollten Sie feststellen, dass das Gutachten nicht Ihren Vorstellungen entspricht und/oder Fehler in der Begutachtung vorliegen, widersprechen Sie der Feststellung des Wertes entsprechend §§ 74a und 85 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG).

Der Versteigerungstermin

Der Termin wird von dem/der Rechtspfleger/in des zuständigen Amtsgerichtes festgelegt und im Amtsblatt, in einigen Bundesländern anstelle des Amtsblattes auf der Linkseite des Justizportals des Bundes und der Länder (www.zvg-portal.de) und im Aushang des Gerichtes bekannt gemacht. Ferner sind die Amtsgerichte und Gläubiger dazu übergegangen, die Termine und Objekte auch in den Tageszeitungen und im Internet auf nichtstaatlichen Seiten zu veröffentlichen.

Zu Beginn des Versteigerungstermins wird die Sache aufgerufen und durch den/die Rechtspfleger/in die Bedingungen erklärt. So werden die Anwesenden darüber belehrt, dass ein Zuschlag nur erfolgen kann, wenn wenigstens ein Gebot in Höhe von 50 % des Verkehrswertes abgegeben wird. Der betreibende Gläubiger kann den Antrag stellen den Zuschlag zu versagen, wenn nicht 70 % des Verkehrswertes geboten werden. Diese beiden Wertgrenzen entfallen, wenn bereits ein Versteigerungstermin vorausgegangen war und dabei der Zuschlag versagt wurde. Ferner weist der/die Rechtspfleger/in darauf hin, dass eine Gewähr für Größe, Güte, Beschaffenheit und insbesondere Mängelfreiheit nicht erfolgt. Beteiligte des Verfahrens (Gläubiger und Eigentümer, eventuell andere Anspruchsberechtigte) werden über weitere Anträge gehört.

Dann fordert der/die Rechtspfleger/in zur Abgabe von Geboten auf. Der Zeitraum für diese Abgabe ist auf eine halbe Stunde begrenzt. Dieser kann sich allerdings um die Zeit verlängern, in der weiterhin Gebote abgegeben werden.

Wird ein zuschlagsfähiges Gebot abgegeben, ruft der/die Rechtspfleger/in nach Ablauf der Bietzeit dieses Gebot dreimal auf. Kommt es danach zu keinem weiteren Gebot, beendet der/die Rechtspfleger/in die Bieterstunde. Die Beteiligten (betreibender Gläubiger und Bieter) werden zum Zuschlag gehört und stellen ihre Anträge. Werden von beiden Seiten die Anträge auf sofortigen Zuschlag gestellt, verkündet der/die Rechtspfleger/in im Anschluss den Zuschlag, wenn keine Hemmnisse bestehen.

Nach § 90 ZVG ist nun der Meistbieter sofort der neue Eigentümer Ihrer Immobilie.

Die Räumung

Durch den Zuschlagsbeschluss wird der neue Eigentümer in die Lage versetzt über die Immobilie frei zu verfügen. Das heißt, er kann Sie ohne weiteres zur sofortigen Räumung des Grundstückes auffordern. Er benötigt dazu keinen weiteren Gerichtstermin (Räumungsklage) und könnte Sie theoretisch am gleichen Tage mit einem Gerichtsvollzieher aus der Immobilie entfernen lassen.

Allerdings muss er dem Gerichtsvollzieher nachweisen, dass er der neue Eigentümer und berechtigt ist vollstrecken zu lassen. Hierzu benötigt er den Beschluss über den Zuschlag vom Gericht. Dieser wird ihm ca. ein bis zwei Wochen nach dem Zwangsversteigerungstermin zugesandt. Nach einer weiteren, sogenannten Notfrist von zwei Wochen (Rechtskräftigkeit des Zuschlagbeschlusses), kann nun der neue Eigentümer gegen Sie vorgehen, indem er sich eine „vollstreckbare Ausfertigung“ des Zuschlagsbeschlusses vom Amtsgericht erteilen lässt.

In Berlin setzt sich mehr und mehr durch, anstelle der für den neuen Eigentümer sehr teuren Zwangsräumung eine „Inbesitznahme“ mit dem Gerichtsvollzieher durchzuführen. Hierbei wird wie bei einer Zwangsräumung der Termin der Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher angekündigt. Bei der „Inbesitznahme“ wechselt der Gerichtsvollzieher alle Schlösser des Objektes aus und entfernt alle Personen, die sich auf dem Grundstück befinden. Da dieser Termin nur maximal eine halbe Stunde dauert, wird es dem Gerichtsvollzieher ermöglicht einen sehr zeitnahen Termin anzusetzen. Die gefüllten „Auftragsbücher“ der Gerichtsvollzieher spielen dabei im Gegensatz zu Räumungsaufträgen keine Rolle.

Einen kleinen Aufschub kann man erreichen, wenn man einen Vollstreckungsschutzantrag stellt. Mir sind allerdings nur wenige Anträge bekannt, die auch tatsächlich vom Gericht mitgetragen wurden.

Mein Tipp: Kümmern Sie sich rechtzeitig um eine neue Wohnung und sprechen Sie mit dem neuen Eigentümer!

Sicherung Gläubiger und Schuldner

Im vorhergehenden Kapitel habe ich von Wertgrenzen gesprochen und darüber, dass der Gläubiger bei Geboten zwischen 50 % und 70 % des Verkehrswertes entscheiden kann, ob er einem Zuschlag zustimmt oder nicht. Durch diese Wertgrenzen soll nicht nur der Gläubiger geschützt werden (der ja einen Anspruch aus dem Versteigerungserlös hat), sondern auch der Schuldner. Denn die Immobilie soll nicht "verschleudert" werden.

Aber was ist mit einem zweiten Termin? Hier sind doch alle Wertgrenzen entfallen. So könnte theoretisch ein Bieter die Immobilie für unter 50 % des Verkehrswertes ersteigern. Allerdings wird hierbei in den meisten Fällen der Gläubiger das Verfahren einstweilen einstellen, wenn nicht genug geboten wird. So sieht der zweite Termin für einen Schnäppchenjäger sehr verlockend aus, wird ihn aber nicht immer ans Ziel führen.

Problematisch wird es bei Objekten, die nicht so hoch verschuldet sind. Hier kann es passieren, dass der Gläubiger bereits mit 45 % befriedigt ist und den Antrag auf Zuschlag stellt. Dann hat der Eigentümer den Schaden.

Mein Tipp: Lassen Sie es in solchen Fällen nicht zu einem Termin kommen! Besorgen Sie sich Geld um den Gläubiger zu befriedigen oder verkaufen Sie die Immobilie vorher zum Marktwert.

Berlin, April 2016

Andreas D. Hoffmüller